di Alessandra dal Verme e Edoardo Reviglio

Il Sole 24 Ore

AIla chiusura del bilancio annuale, emerge periodicamente l’ipotesi di vendere parte del patrimonio immobiliare pubblico per ridurre il debito pubblico. Questa proposta di apparente fascino si scontra con la realtà dei numeri, con le complessità delle dinamiche di vendita e con la molteplicità dei proprietari pubblici. Secondo i dati ufficiali del Ministero dell’Economia e delle Finanze, i beni immobiliari pubblici sono valutati in 300 miliardi di euro, distribuiti su un tessuto amministrativo complesso che coinvolge oltre 11mila enti, di cui circa l’8o% è di proprietà di Regioni ed Enti locali. Sfugge al dibattito pubblico che la grande maggioranza di questi immobili, circa il 90%, è in uso alla Pa. Il margine di vendibilità è solo un decimo del totale stimato, cifra ben inferiore alle aspettative di incasso che si potrebbero generare attraverso la dismissione. Il periodo in cui si sono realizzate le maggiori privatizzazioni di immobili pubblici della nostra storia recente è il primo decennio del 2000. La casistica è ampia. Le vendite realizzate tramite diverse operazioni finanziarie, tra cui cartolarizzazioni e fondi immobiliari, hanno fruttato circa 16 miliardi di euro. La cifra, percentuale infinitesima del debito pubblico italiano, va valutata considerando i costi di gestione post-vendita, che spesso hanno di gran lunga superato le entrate, oltre ad aver rappresentato per almeno una parte di questi grandi portafogli immobiliari, un’effettiva perdita rispetto al potenziale valore di mercato. A titolo esemplificativo, le operazioni di sale and leaseback, hanno trasferito la proprietà di oltre 400 immobili dal pubblico al privato e di fatto trasformato lo Stato da proprietario a inquilino, con l’onere di canoni di locazione che hanno finora superato ampiamente gli incassi delle vendite. Ciò dimostra una visione di breve periodo della gestione patrimoniale e non risponde all’obiettivo sul debito. Il patrimonio immobiliare pubblico è molto diversificato, comprende uffici pubblici, edifici di valore storico, infrastrutture educative e sanitarie, residenze, caserme, impianti, aree edificabili, terreni agricoli e boschivi, miniere, spiagge, e altro. Raccoglierli in un unico "contenitore" e venderli in breve tempo è irrealistico, per complessità e natura del patrimonio e per capacità/volontà dei diversi enti proprietari. Ogni categoria di immobile presenta specifiche
potenzialità di valorizzazione e vincoli. Ad esempio, gli immobili demaniali storico-culturali, seppur di grande valore intrinseco, non possono essere facilmente dismessi a causa di normative che ne tutelano l’integrità e la destinazione d’uso; il frequente livello di degrado e i costi del recupero ne abbassano il valore. La loro valutazione è davvero complicata. Si tratta di beni fuori mercato, sono circa un quarto di quelli patrimoniali. La gestione del patrimonio immobiliare pubblico richiede un’analisi dettagliata per la pianificazione. Ogni immobile ha caratteristiche uniche che influenzano il suo potenziale di valorizzazione: ubicazione, condizioni strutturali, vincoli legali e storico-culturali. Il patrimonio immobiliare non è un’entità monolitica, ma un mosaico di risorse con diversi gradi di liquidabilità e potenziale di sviluppo, la sua valorizzazione non può prescindere da una visione. Riqualificazione, conversione d’uso e integrazione degli immobili in strategie urbane sostenibili sono avviate da un paio d’anni. I «Piani Città degli immobili pubblici» dell’Agenzia del Demanio d’intesa con i Territori ne sono espressione, segnano un cambiamento paradigmatico nella gestione del patrimonio immobiliare pubblico: creare valore anche con investimenti privati nel fornire nuove funzioni agli immobili, centri di innovazione e cultura, spazi per l’educazione e la salute, motori di rigenerazione urbana. L’abbandono che si è protratto per molti anni, dovuto alla complessità dell’intervento, ha favorito quella logica di mera vendita a basso valore. Al contrario, si può ridurre la spesa pubblica per locazioni passive e funzionamento, razionalizzare e ammodernare la Pa e contestualmente produrre alti impatti economici, sociali e ambientali. Si pensi a un sistema di attrattività che contrasti il calo demografico, all’esigenza di recuperare aree interne, di riequilibrare il mercato delle locazioni, di favorire infrastrutture sociali e di rete, connessione digitale, mobilità e accessibilità, efficienza e autoproduzione di energia pulita. La storia del nostro patrimonio si può coniugare con tecnologia e modernità per creare attrazione di giovani e studenti universitari nelle città, di turisti, nuovi servizi pubblici, per contrastare spopolamento e abbandono e consegnare alle generazioni future valore, accrescere il Pil e bilanciare il debito.