Il bene è ubicato nella zona centrale del territorio comunale. Si tratta di una vasta area di sedime, sulla quale sono stati realizzati diversi corpi di fabbrica che si estende, con ampi fronti, su via Lion e su Borgo Aquileia, ed è disposta lungo i Bastioni della cinta fortificata della cittadella “veneta” di Palmanova. L’immobile risulta, pertanto, sufficientemente collegato alle infrastrutture viarie e situato in zona fornita dei principali servizi e servita dai mezzi di trasporto locali. Il tessuto urbanistico in cui è inserito il bene è costituito da edifici a destinazione prevalentemente residenziale.
Il compendio ricomprende numerosi fabbricati principali, più accessori e le relative aree di pertinenza. Tutti gli immobili versano in stato di manutenzione pessimo ed in completo stato di abbandono con alcuni fabbricati in totale fatiscenza con avvenuti crolli di alcune delle coperture, impianti carenti, il rame e le apparecchiature elettriche prelevati. La qualità e la tipologia edilizia risulta disomogenea, in particolare, per gli immobili che risultano di particolare interesse architettonico storico e artistico, ad esclusione di quelli collabenti, si ha una qualità edificatoria media e non signorile in quanto risultano di particolare pregio ma non particolarmente forniti di elementi ornamentali, fregi o affreschi di rilievo, essendo di fatto strutture realizzate per esigenze bellico-militari e non residenziali signorili.
