20 February 2024

Il Direttore dal Verme: “Siamo impegnati a creare valore economico, sociale e culturale attraverso la riqualificazione del patrimonio immobiliare dello Stato e a innovare i processi di gestione”

Il Direttore dell’Agenzia del Demanio, Alessandra dal Verme, ha partecipato oggi all’Audizione in Commissione Finanze e Tesoro del Senato in merito all’Atto di indirizzo 2024-2026 del Mef, che rafforza il cambiamento già avviato e sintetizza gli obiettivi dell’Agenzia nel prossimo triennio sulla gestione del patrimonio immobiliare, sullo sviluppo immobiliare integrato degli investimenti pubblici e sulla creazione di valore attraverso il patrimonio immobiliare pubblico.

Nel corso dell’audizione, dal Verme ha ricordato che l’Agenzia gestisce il patrimonio immobiliare dello Stato (44.014 immobili, per un valore complessivo di 62,85 mld di euro) attuando operazioni di razionalizzazione, riqualificazione e valorizzazione in sinergia con le Amministrazioni centrali e locali per un migliore bilanciamento tra fabbisogni, disponibilità e contenimento della spesa per locazioni passive. Tutte le iniziative in corso attuano soluzioni innovative, come la creazione di centri amministrativi polifunzionali, compendi dotati di grande flessibilità e nuovi modelli di ufficio pubblico. L’Agenzia del Demanio, attraverso la qualità crescente di dati disponibili, punta a rafforzare la conoscenza del patrimonio e l’integrazione delle piattaforme e dei sistemi di asset management pubblico e a migliorare l’efficacia delle procedure di gestione, incluse le assunzioni in consistenza e le regolarizzazioni dell’uso di beni dello Stato.

L’Agenzia, in qualità di stazione appaltante qualificata, assume un ruolo centrale nella riqualificazione del patrimonio immobiliare dello Stato. Negli ultimi due anni sono state fortemente incrementate le attività di investimento, anche grazie al supporto della Struttura per la progettazione, adottando un sistema di pianificazione integrato degli interventi sugli immobili pubblici, che muove dal Piano degli investimenti e trova la sua sintesi nei risultati attesi dal Piano Strategico Industriale 2022-2026, in linea con i criteri di innovazione, digitalizzazione e sostenibilità.

Il Direttore dal Verme ha illustrato l’ampio programma di interventi di rifunzionalizzazione e valorizzazione avviati su aree e compendi inutilizzati da decenni per fornire soluzioni logistiche alle Pubbliche Amministrazioni centrali e per la rigenerazione ambientale e sociale, la riconnessione di tessuti urbani, la riduzione di consumo di suolo, il miglioramento della sicurezza (adeguamenti energetici e per il rischio sismico, climatico) e la conoscenza digitale del patrimonio.

Tra gli esempi di sinergia con le Amministrazioni centrali, il Direttore ha citato gli accordi e le convenzioni con il Ministero della Cultura, per il recupero e lo sviluppo del patrimonio culturale da restituire, riqualificato, alla fruizione pubblica (es. gli archivi di Stato); con il Ministero della Giustizia, per realizzare nuove Cittadelle della Giustizia e sedi di Tribunali per restituire decoro, tecnologia ed efficienza per una giustizia al servizio del cittadino; con il Ministero della Difesa, per assicurare il recupero di ex edifici militari consegnati all’Agenzia, che da vuoti urbani diventano centri di servizi per ospitare sedi delle Pubbliche amministrazioni e complessi polifunzionali; con il Ministero dell’Università e della Ricerca, per contribuire a soddisfare il fabbisogno strutturale di residenze universitarie (sono stati individuati 28 immobili dello Stato idonei a garantire un incremento fino a circa 5.000 posti letto).

Sul tema della creazione di valore attraverso il patrimonio immobiliare pubblico, dal Verme sottolinea l’evidente cambiamento di paradigma nella gestione del patrimonio immobiliare dello Stato, che definisce “un mosaico di risorse, con diversi gradi di liquidabilità e potenziale di sviluppo”.

“È necessario agire selettivamente e mettere a sistema i beni disponibili dello Stato con quelli degli Enti territoriali”, ha dichiarato dal Verme. “La loro valorizzazione consente di svolgere al meglio le funzioni di servizio dello Stato sul territorio (servizi pubblici, residenze, energia, centri polifunzionali), di attivare operazioni di partenariato anche con soggetti privati per accrescere attrattività e valore sociale economico e culturale”. 

Il nuovo approccio metodologico dell’Agenzia si sostanzia nella conoscenza profonda del patrimonio e del territorio su cui incide. Per quanto riguarda la conoscenza del patrimonio, l’Agenzia ha sviluppato un nuovo modello di Asset management di segmentazione del portafoglio immobiliare che, partendo dall’analisi di mercato, consente di individuare per ogni bene l’uso strategico ottimale confrontando scenari alternativi. Riguardo alla conoscenza del territorio, nel corso della seconda metà del 2023 l’Agenzia ha avviato il programma “Piano Città degli Immobili pubblici”, uno degli elementi fondamentali della strategia dell’Agenzia, con l’obiettivo di creare valore economico, sociale e ambientale. Attraverso il Piano Città, l’Agenzia individua, insieme alle Amministrazioni e al territorio, soluzioni allocative delle funzioni pubbliche o private per massimizzare l’efficienza dei servizi, la rigenerazione urbana e il benessere delle comunità.

Tra i fattori abilitanti le attività dell’Agenzia del Demanio emerge il Piano di Trasformazione Digitale, per erogare servizi smart, integrati e interoperabili alle utenze, alle Amministrazioni e ai Territori, con particolare attenzione all’utilizzo intelligente ed efficace dei dati e al percorso di costruzione di “gemelli digitali” degli immobili gestiti (digital twin). I principali ambiti di sviluppo del Piano sono la conoscenza dell’asset immobiliare che fanno dell’Agenzia un modello di data driven company, l’utilizzo di tecnologie qualificanti in ambito ESG (Environmental, Social, Governance) attraverso i progetti di Sustainable Building, integrati con sistemi GIS (Geographical Information System), la realizzazione della Carta d’Identità Digitale dell’immobile (o Fascicolo digitale dell’immobile), destinata a diventare l’unico punto di accesso per tutte le informazioni disponibili sui diversi sistemi e banche dati dell’Agenzia del demanio di immediata consultazione, la diffusione dell’utilizzo del BIM (Building Information Modeling) che integra il processo di digitalizzazione degli appalti a partire dalla fase di programmazione fino alla gestione e amministrazione degli immobili e che rappresenta il volano per lo sviluppo del Patrimonio Digitale del Paese.

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